Etelä-Pohjanmaan asuntomarkkina 2023 kiinteistönvälittäjän silmin
Minkälainen asuntomarkkina meillä Etelä-Pohjalaisilla oli vuonna 2023? Aika usein asiakas ottaa yhteyttä tarkoituksenaan tehdä myyntitoimeksianto asunto-osakkeen tai kiinteistön myyntiin liittyen ja ennen sopimuksen solmimista tiedustelee, minkälainen markkina nyt on, meneekö asunnot ylipäätään kaupaksi?
Omakohtainen kokemukseni on, että asunnoille on edelleen ostajat olemassa, eikä asumisen tarve ole hävinnyt mihinkään. Kuitenkin toteutuneet kauppahinnat ovat muuttotappiokunnissa laskeneet jopa 40 % vuoden takaisesta ja kaupungeissakin negatiivinen muutos on havaittavissa, kuitenkin paljon maltillisempana kuin muuttotappiokunnissa. Mm. Evijärvellä myytiin alkuvuodesta 2023 ok-kuntoinen omakotitalo hintaan 35.000 euroa. Tästä kohteesta oli vuonna 2021 laadittu arviolausunto, jonka mukaan käypä hinta olisi tuolloin ollut 70.000 euroa. Niin ikään Kauhavalla myytiin ikäisekseen hyväkuntoinen, kattavasti remontoitu rintamamiestalo Kauhavan keskustasta hintaan 60.000 euroa. Käsitykseni - ja erään toisen jo toimintansa lopettaneen kiinteistönvälittäjän käsityksen - mukaan kohteen käypä hinta olisi ollut 85.000 euroa. Lapua - Seinäjoki -alueella hintojen lasku ei ole yhtä räikeästi havaittavissa, mutta kuitenkin selvää on tälläkin alueella, että ylimääräiset "tinkivarat" myynti-ilmoitusta laadittaessa kannattaa jättää huomiotta.
Kiinteistönvälitysalan Keskusliiton (KVKL) ylläpitämän hintaseurantapalvelun mukaan Seinäjoella on 1.1.2023-31.12.2023 välisenä aikana tehty välittäjäkauppoja yhteensä 738 kappaletta, kun vastaavasti vuonna 2022 asuntoja on myyty 1081 kappaletta. Vastaavasti Lapualla on 2023 myyty yhteensä vain 42 asuntoa, kun vuonna 2022 Lapualla on myyty yhteensä 89 asuntoa. Niin ikään Kauhavan alueella on vuonna 2023 myyty yhteensä vaivaiset 19 asuntoa, kun vuonna 2022 kauppoja on tehty 31 kappaletta. Voimme siis todeta, että yhtenevästi kussakin kaupungissa on välittäjien tekemät kaupat vähentyneet verraten vuoteen 2022. Niin ikään vuonna 2021 kussakin edellä mainitussa kaupungissa on tehty enemmän kauppoja, kuin mitä vuonna 2022 on tehty.
Alla olevasta kuvakaappauskuvasta voit tarkastella kauppamääriä vuosilta 2020-2023. Otathan huomioon, että kuvakaappauksessa esitetyt kauppamäärät ovat välittäjien tekemiä kauppoja, eikä niihin ole laskettu mukaan yksityisten keskenään tekemiä kauppoja.
Tarkasteltaessa asuntojen yleisiä myyntiportaaleja voidaan todeta, ettei kohteita mainittavissa määrin ole ainakaan tätä tekstiä kirjoitettaessa yksityisillä myynnissä eikä näin ollen uskottavana selityksenä kauppamäärien romahdukselle voida pitää muutosta välitysliikkeiden ja itsemyyjien välisessä suhteessa.
Kokemukseeni perustuen vallitsevassa markkinassa edellytys myyntiprojektissa menestymiselle on kohteen oikea hinnoittelu, jossa nimen omaan on huomioitu vallitseva markkina. Hyvästit voidaan heittää kaikenlaisille "tinkimisvaroille". Voittajia vallitsevassa markkinassa ovat ne myyjät, jotka ymmärtävät ennen myyntiprosessin käynnistämistä tutustua relevantteihin kauppahintatilastoihin ja hyväksyä sen tosiasian, että asunnosta ei saa sitä samaa hintaa, mitä siitä on aikoinaan maksettu. Hyvän välitystavan mukaan kiinteistönvälittäjän on kerrottava toimeksiantajalle sellaiset seikat, jotka voivat vaikuttaa toimeksiantajan päätökseen kohteen myyntiin asettamisen suhteen. Mielestäni ammattitaitoinen välittäjä ei pelkästään anna arviota toteutuvasta kauppahinnasta ja -ajasta, vaan perustelee arvionsa muihin toteutuneisiin kauppoihin perustuen. Älä siis hyväksy pelkästään tuulesta temmattua arviota saatesanoilla "tiputetaan sitten hintaa, jos ei ala tarjouksia tulemaan", vaan pyydä välittäjää perustelemaan hinta-arvionsa, sillä tässä markkinassa oikea hinnoittelu on avainasemassa.
No miten meillä on kauppa käynyt? Ihan ok! Listaan alle muutamia kohteita ilman osoitetta, joissa välittäjän hinnoittelu on osunut kohdalleen:
- Kauhava, pyyntihinta 68.000, toteutunut 75.000
- Kauhava, pyyntihinta 50.000, toteutunut 55.000 (korkein tarjous 65.000)
- Kauhava, pyyntihinta 60.000, toteutunut 60.000
- Lapua, pyyntihinta 19.500, toteutunut 23.000
- Seinäjoki, pyyntihinta 120.000, toteutunut 125.000
- Evijärvi, pyyntihinta 58.000, toteutunut 61.000
- Lappajärvi, pyyntihinta 30.000, toteutunut 30.000
- Kauhava, pyyntihinta 67.000, toteutunut 67.000
- Lappajärvi, pyyntihinta 35.000, toteutunut 30.000
- Lappajärvi, pyyntihinta 223.000, toteutunut 223.000 (korkein tarjous 230.000)
- Kauhava, pyyntihinta 70.000, toteutunut 82.100
Kuten havaita saattaa, joissain kohteissa on toteutunut kauppahinta ollut jopa korkeampi, kuin pyyntihinta. Miten se sitten on mahdollista? Vallitsevassa markkinassa ja varsinkin muuttotappiokunnissa, joissa myyntikohteen hinnoittelu on haastavaa relevanttien kauppahintatilastojen puuttuessa, on ammattitaitoisen välittäjänkin vaikeaa hinnoitella kohdetta tarkasti oikein. Näissä kohteissa, joissa toteutunut kauppahinta on ylittänyt pyyntihinnan, on kohteen hinnoittelu ollut onnistunut ja kohde onkin herättänyt paljon kiinnostusta potentiaalisissa ostajissa. Näin ollen on syntynyt kilpailutilanne, jossa useampi ostajaehdokas on jättänyt tarjouksen kohteesta ja jossa osa tarjouksista on jopa ylittänyt pyyntihinnan. Tilannetta voidaan mielestäni jollain tasolla verrata huutokauppamyyntiin, jossa korkein tarjous on käypä hinta, eli markkinahinta. Meidän myymissä kohteissa kuitenkin erona ns. tarjouskauppakohteena tai huutokauppakohteena myyntiin on se, että toimeksiantaja on valmis myymään kohteen pyyntihinnalla, ellei korkeampia tarjouksia tule.
Vinkkini asunnon myyntiä harkitsevalle:
- Pyydä useammalta välittäjältä hinta-arvio perusteluineen, joka sisältää arvion toteutuvasta myyntiajasta
- Pyydä välittäjää kertomaan tekemistään kaupoista, minkälaisia ovat olleet myyntihinnat verrattuna toteutuneisiin hintoihin ja miten kauan välittäjällä on kestänyt ko. kohteiden myynnissä
- Tutustu myös itse jo hyvissä ajoin ennen välittäjän valintaa paikkakunnan asuntotarjontaan, minkälaisia pyyntihintoja vastaavilla kohteilla on
- Varmistu siitä, että välittäjällä on riittävä ammattitaito välitystehtävän hoitamiseen (LKV)
Toivotan Luxuskodit LKV:n puolesta entisille ja tuleville asiakkaillemme mieleenpainuvaa vuodenvaihdetta ja laadukasta vuotta 2024!
Antti Kirsilä, LKV, LVV, julkinen kaupanvahvistaja
